1.评测导语
【上海百强小学学区房精选宝典】是上海学区房攻略专门为家长粉丝们打造的内容栏目，全国独家深度真实优质学校学区房评测。
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这篇文章会给大家详尽分析粤秀小区的情况，包括户型、居民结构、建筑界面等。粤秀小区作为对口静安第一梯队的大宁国际小学的学区房，一房是值得购买的挂户口户型。
2.小区点评
低总价挂户口双学区房+1号线轨交房
2.1小区优缺点
2.1.1优点
粤秀小区靠近轨道交通一号线汶水路站，约1.1公里距离。
小区对口大宁国际小学和风华初级中学，有公立双学区加持，父母买在这里9年制义务教育就省心了。且小区离大宁两个商圈都比较近，距离大宁国际和即将开业的久光百货1.8公里左右，离大宁音乐广场1.7公里左右，离协信星光广场1.1公里左右。
粤秀小区属于老小区，主要是一室或两室的小户型，户型简单，所以总价也低。适合作为年轻人的上车盘或中年人为孩子挂户口之用。物业费也低，经济适用，租金回报率还是相当不错的，流通性也很好。
2.1.2缺点
整个大宁片区的房龄普遍在2000年以前，粤秀小区房龄是1997年，房龄偏老。老房子没有电梯，小区环境一般,物业管理一般。另外，车位很紧张。
2.2推荐购房方案
买粤秀小区，建议以350万左右的一房为主，这是对口大宁国际小学总价最低，适合挂户口的小区了。
因为没有电梯，买房时注意避开顶楼，否则爬起楼梯来很是要命。底楼比较潮湿，加上人来人往很嘈杂，也尽量避开。40平左右的一房户型基本如下。卫生间只有2.3平米，空间狭小；而且没有窗户，采光较差。厨房宽敞，可以兼做餐厅。卧室朝南，采光较好。
另外值得一提的是，粤秀小区70平米左右的二房也是值得考虑的。比如下面这种总价在450万左右的二房，得房率高，非常适合三口之家买下，既能挂户口，又能自住，实在是学区自住两相宜。此房一卧朝北，一卧朝南，采光不错。但餐厅没有窗户，采光较差，且空间小，只能放餐桌，不能兼做客厅。卫生间朝北，空间较小，只有3.3平米。厨房朝南，采光不错，面积也合适。但是厨房和卫生间连在一起，风水上不太好。
3.小区分析
3.1基础信息表
4.小区周边配套
4.1教育学区大宁国际小学和风华初级中学
其中大宁国际小学属于第一梯队的好学校，它的位置就在该小区的旁边650米处，方便家长接送小孩
风华初级中学属于静安排名前列的公办初中，也在小区400米远的距离，以后孩子上初中后的还能够多睡儿懒觉，一天好精神。
4.2商业配套：大宁国际商圈，大宁音乐广场，协信星光广场
大宁国际广场是片区内主要的休闲购物中心，这个商场属于比较平民化的商场，比较接地气，没有那么多高端品牌入驻
里面比较受欢迎的算是大润发了。不过这里的生活气息很浓，算是比较亲民的大型商场吧。
4.3医疗配套：第十人民医院
第十人民医院是一家三级甲等医院。它的特色科室有内分泌代谢科、整形美容科和口腔科专业。从粤秀小区走过去的也就1.6公里，平时感冒发烧啥的直接走路去医院就很方便了。
5.板块概况
大宁是上海北部的新兴中产板块，各项配套条件都接近传统核心区水平，居住氛围浓厚。
大宁板块交通便捷，商业繁荣。地处内中环，轨交1号线穿过板块内，15分钟内可达人民广场，未来规划的20号线可方便东西向通行。驾车出行有南北高架和中环线，纵横出行便捷。久光百货即将竣工，是上海北区唯一高端商场，板块内现有两个品质不错的商业广场——大宁国际和大宁音乐广场。
教育和医疗也是大宁的强项。全市顶尖公立小学之一的闸北实验小学和静安区排前列的大宁国际小学坐落在大宁，两所小学对口的风华初中是静安区前三的公立初中。第十人民医院是综合性三甲医院，专长心血管疾病，三甲专科的同济口腔医院排名全市第二。
大宁郁金香公园是浦西最大集中绿地，板块内住宅以小高层为主，品质良好，容积率偏低，相当宜居。以慧芝湖为代表的次新大三房总价在1100-1500万之间，15年楼龄以上的商品房三房，比如歌林春天馨苑，在900–1100万元之间，挂学区的动迁以及老公房在600万元以下，最低400万元左右。
6.对口优质学区分析
对口大宁国际小学，静安区第一梯队公立小学
对口风华初中，静安区第一梯队公立初中
大宁板块的大宁国际小学历来是静安区排名靠前的知名小学，对口的是风华初级中学。风华初级中学是闸北区排名前三的初中，比不上民办那么鸡血，但是作为保底也是不错的。所以大宁国际小学+风华初级中学其实是一个被低估的公立双学区，在这里读书的孩子和家长，在相当长的一段时间内，不用担心菜小和菜中的风险。
7.小区概况
7.1建筑外立面+楼道
小区大门比其他的老破小还要好点，毕竟小区名字很醒目，晚上还有光照，很难得。
小区外立面刚刚刷新过，相对而言比较整洁。
阴暗的楼道里堆放着各种杂物，包括电瓶车之类，比较影响住户进出。
7.2环境、设施
小区没有太多绿化，各栋楼的防盗门都大开着，安全系数很低，任何人都可以随意进出
7.3物业服务：物业一般，小区内部电线密布，加上晾晒的各种衣服和停放的各类车，比较凌乱
7.4居民结构：一部分是上海本地人，以老人和就近读书的小家庭为主，另部分是外来打工的租客居多。
8.户型分析
8.12室2厅，70平米
只有一个卫生间，适用于普通三口之家居住。厨房和卫生间靠的太近，让人不舒服。采光较好，但由于不带电梯，上下楼梯实在是不方便。
8.21室1厅，40平米左右
1房1厅，很适合挂户口。房型简单，租金回报率也不错。
8.32室2厅，67平米
卫生间太小，居住狭促。厨房距离客厅太远，吃饭上菜不方便。房型不够方正，阳台有凸出，介意风水者慎重选择此户型。
9.总结
粤秀小区是北上海少见的公立双学区的学区房，可以同时兼顾自住和上学，且周边配套成熟，生活便利，值得购买。
建议购买350万1房为主的户型。
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